오피스텔 투자 세금 제도

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한동안 아파트가 끝을 모르고 상승하더니 요즘 들어서 너무 올았는지 조금씩 수그러드는 분위기가 나타나고 있는데요. 아파트쪽이 그동안의 상승과 세금 그리고 규제로 투자에 녹녹치 않은 상황이 되자 최근들어서 오피스텔에 관심을 가지시는분들이 많은데요. 오피스텔이 주택이다 아니다 말들이 많아서 세금문제에 대해서 알아보았습니다.

 

오피스텔은 두가지 종류가 있습니다

 

- 업무용 오피스텔

- 주거용 오피스텔

 

 

 

업무용 오피스텔은 말그데로 업무용 즉 사무실 용도로 임대를 주는 오피스텔을 말합니다. 주거용 오피스텔은 거주가 가능하도록 지어진 오피스텔을 말하는데, 형식상 가장 다른점은 전입신고를 할 수 있는냐 없느냐의 차이로 구분이 됩니다. 당연히 업무용 오피스텔은 전입 시고가 되지 않습니다. 주거용이냐 업무용이냐에 따라서 세제가 완전히 다르기 때문에 잘 구분하셔야 불필요한 손실을 방지할 수 있습니다.

 

오피스텔을 구매하면 임대사업자 등록을 해야하는데요 업무용 오피스텔의 경우 일반임대사업자를 등록해야하고 주거용 오피스텔의 경우는 주택임대사업자를 등록해야 합니다. 주택임대 사업자의 경우 모든 오피스텔이 등록가능한게 아니고 전용 85제곱미터이하인 경우만 등록이 가능합니다.

 

또한 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔은 임대사업자 등록의 시기도 서로 다른데요.

 

업무용 오피스텔의 경우 계약 후 20일 이내에 물건지 관할 세무서에가서 등록을 하면되고, 주택 임대사업자의 경우 거주지 시군구청 주택과에서 신고를하면 됩니다. 정부24( https://www.gov.kr/portal/main ) 홈페이지를 통해서 온라인으로도 신청이 가능하니 편리하게 집에서도 하실 수 있어요
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정부서비스 | 정부24

오피스텔의 임대사업자가 되면 여러가지 세금 혜택을 가질 수 있는데요. 혜택도 있지만 의무도 있습니다.

일단 임대사업자로 등록을 하면, 임대사업자는 그 사업자를 10년동안 의무적으로 유지해야합니다. 이는 일반 임대사업자나 주택 임대사업자도 동일한데요. 이 기간을 어기면 임대사업자로서의 세금혜택에서 불이익을 받을 수 있다는거 명심하셔야 합니다.

 

 

- 취득세

업무용 오피스텔의 경우 본인의 소유한 아파트와 상관없이 4.6%의 취득세만 내면 끝이지만 주택 임대사업자의 오피스텔은 주택에 포함되므로 최근 조정지역내에 2주택(2주택 8%) 3주택(취득세 12%)의 세금 때문에 걱정일 수 있지만 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되지만 이에 적용되지 않고 주택수와 상관없이 4.6%의 취득세만 내면 됩니다.

 

하지만 여기서 중요한것은 주택 임대사업자로 등록한 경우 전용 60제곱미터 이하이고 200만원이하인 경우는 취득세가 아예 면제가되고 세액이 200만원을 초과하는 경우에도 85%나 세액이 감면되어서 취득세를 대폭 절감할 수 있습니다.

 

2억 오피스텔 구매 후 주택임대사업자 등록 시

 

취득세 : 920만원

85% 감면 금액 : 920만원 x 0.85 = 782만원

납부 취득세 : 138만원

 

4.6%의 취득세율로 계산하면 920만원으 취득세를 납부해야 하지만, 주택임대사업자로 등록이 되면 85%가 감면되기 때문에 782만원이 차감된 138만원만 취득세로 납부하면 됩니다. 시작부터 세금 혜택이 정말 많네요.

 

세금 혜택을 받으려면 전용면적이 60제곱미터 이하이면 되지만 세제적인면에서 가장 혜택이 많은 면적은 40제곱미터 이하이기 때문에 가능하면 40제곱미터 이하의 오피스텔을 구매하시면 세금과의 전쟁에서 유리한 고지를 가질 수 있습니다.

 

- 부가세

다른 모든 세제혜택이 주택 임대사업자에게 유리하다면 딱 부가세 만큼은 일반 임대사업자가 유리한테요. 일반 임대사업자는 건물분에 대해서 납부한 부가세가 환급이 가능합니다. ( 토지는 면세항목이기 때문에 부가세가 없습니다. ) 하지만 주택 임대사업자의 경우는 부가세 환급이 불가능합니다.

 

- 재산세

재산세의 경우 주택 임대 사업자가 훨씬 유리한 측면이 있는데요. 전용면적 40제곱미터 이하인 경우는 재산세가 면제되며 이 금액이 50만원을 초과할 경우에도 85%의 감면 혜택이 있습니다 전용면적이 커질수록 감면 혜택이 적기 때문에 40제곱미터 이하의 물건이 세금측면에서 유리하다고 이야기한겁니다.

 

 

- 종합부동산세(종부세)

종합부동산세의 부분에서 오피스텔은 주택에 합산과세가 되는데 오피스텔의 실제 가격에 부과가 되는것이 아니고 기준가격을 기준으로 과세가 되기 때문에 과세의 부담은 생각보다 크지 않습니다.

 

 

- 소득세

일반 임대사업자인 경우 임대보증금과 원세에 과세가 되는데 주택 임대사업자의 경우 구간간 세금혜택이 존재합니다. 수도권과 수도권외 도시지역에서 기준시가 6억이하의 85제곰미터 이하의 오피스텔을 소유한 에서 오피스텔은 소득세의 75% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 소득세로 큰 걱정은 안해도 될거 같네요.

 

- 양도세

주택 임대사업자로 등록된 경우는 주거용 오피스텔의 경우도 양도세 걱정은 없습니다. 일단 세법상 다주택이지만 다주택 양도세 중과에서는 제외되기 때문이죠. 양도세는 일반세율을 적용하고 10년 의무기간을 채우면 장기보유특별공제도 받을 수 있기 때문에 셰금적인 측면에서 아주 유리합니다.

 

- 주택수

주거형 오피스텔의 경우 세법상 주택수에 포함되지만 주택법상에는 무주택이기 때문에 아파트 청약등의 불이익은 없습니다 주택 임대사업자의 여러가지 조건만 만족한다면 세법상 큰 불이익이 없기 때문에 투자에 참고하시면 좋을 거 같습니다. 

 

이상으로 오피스텔 임대사업자의 세제혜택에 대해서 알아봤는데요. 위 내용들을 참고하셔서 오피스텔 투자에 성공하시는데 도움이 되었으면 합니다. 참고로 실제 구매를 하실 경우에는 세무사의 도움을 받으셔서 한번 더 확인하시고 투자에 임하시는 것이 가장 안전합니다.

 

그럼 오늘도 즐거운 하루 보내세요.